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  • 冯仑:在纽约投资地产有三种模式

       时间:2014-07-14 13:55:19     浏览:4336    
    核心提示:日前,万通控股董事长冯仑以受人喜欢的仑语风格,在中国企业海外房地产投资高峰论坛上分享了自己一个农村人在纽约投资地产的感悟。以下为冯仑演讲实录摘要:2001年,拉登强拆了美国世贸中心,美国要重建,于是我们获得机会,在这栋541米高的大楼的最顶楼,做了一个中国中心。12年来,我飞了60多次纽约,获得一些体会,与大

    日前,万通控股董事长冯仑以受人喜欢的“仑语”风格,在“中国企业海外房地产投资高峰论坛上”分享了自己一个“农村人”在纽约投资地产的感悟。

    以下为冯仑演讲实录摘要:

    2001年,拉登“强拆了”美国世贸中心,美国要重建,于是我们获得机会,在这栋541米高的大楼的最顶楼,做了一个“中国中心”。12年来,我飞了60多次纽约,获得一些体会,与大家分享。

    乡下人到城里人的生活体验

    第一个体会,就是我到纽约以后,包括所有的海外投资人,都面临着相当于我们刚从乡下到城里的生活体验。

    这种生活体验大体上包括三件事,第一就是什么都不会。大家从乡下到城里,就好像一个乡下妞儿嫁到城里做媳妇,发现洗头水都这么贵,热水洗澡更贵,马桶抽水水费也贵,什么都贵,但是这就是城里人的生活。

    在纽约做投资,律师费每天都不得了。所有的律师每天一出门就掐表,在路上的时间都要算我的钱。我们跟他讨论业务,我说话的时间他也收钱,所以就是贵。

    所以,大家在纽约投资,一定要有大概投资预算加一倍的心理承受力。

    纽约地产投资,太矫情

    第二个体会就是投资纽约地产,复杂、矫情。乡下人可以随地大小便,挖个坑埋了,进了城,那叫不文明,有伤风化,所以提上裤子还得跟警察讨论讨论,这个事情该不该办,你觉得这是天经地义的事,但进城了,要在指定的地方办。

    所以在纽约,所有的行为都必须按照当地的法律来。

    纽约的人均年GDP是6万美元,它有很多特殊的要求。比如说凡是跟皮肤接触的地方,一定只能用美国的材料。我们当时想用中国的材料,便宜点,不行。因为美国人对生活质量有更高要求。

    另外,所有的工人只能用工会的工人,只能8小时工作,而且,中间喝咖啡的时间必须保证。

    特别是在装修上,成本的60%是人工。所以我们在最后所有的发展项目中一算帐,不断去“褶子”。比如你设计一个房子,里边设计的特漂亮,达到漂亮效果,人工成本就高。所以,现在能理解美国为什么室内都这么简单,要尽量把“褶子”都去了。

    在美国,现在所有的建筑都要做绿色建筑,绿色的建筑平均售价比不绿色的要高10%—15%,所以你的建筑不达到绿色标准,你就不可能有客人,至少不可能有特别有影响力的跨国公司进入。但是在这一点上,要加多少成本?一般成本至少加15%—30%,做到白金级。

    服务标准特别高

    第三个,客户对好东西的要求特别高,而我们这些“村里人”不知道好东西的标准是什么。

    如果你是米其林标准的餐厅,盘子的光洁度,不能粘,甚至温度都有要求,这是标准。

    我们在原世贸大楼的楼顶上做了“中国中心”,我们做高级用餐,俏江南有兴趣,最后发现太矫情,太复杂,要求太高,弄不了。后来新加坡的人接手做了,他们有国际化的管理餐厅经验。

    所有中国人到纽约做房地产,大体上都有这三个心理上的体验,第一贵,第二矫情,事多,第三服务标准高,对方的客户要求太具体,太仔细。

    在纽约投资地产的三种模式

    第一个模式,财务投资模式。SOHO张欣做的就是这种模式,在一个成熟的写字楼里带有租约,在经济周期下行时,以低的价格买一个楼,管理还是原来的团队,继续收租。

    这种财务投资模式风险最小。我刚才讲的这三件事,它都有道理。因为你就是买,买的时候有点律师费,剩下的事,包括运营管理,原来都有成熟的一套办法,不需要投资人额外去花钱。所以这种成功率相对比较高。只要你周期算得准,就OK了。

    第二个模式,开发模式。这是万科在做的事情。开发只要你的合作伙伴找对,问题不大。万科现在的两个合作伙伴,汉斯在北京做了公园大道,对中国的地产比较熟悉。另一个合作伙伴在中国有七个项目,这两家公司熟悉中国的开发商思维,在当地又是大佬,所以万科的合作风险不大。万科用它一贯的竞争优势,再找到好的合作伙伴,就能够成功。

    绿地也是第二种模式,但绿地目前没有固定的当地牛逼的合作伙伴。

    第三种模式,房地产空间的经营。我解释一下这种模式,房地产是干什么的呢?一句话,是创造最有价值的固定的空间。郭广昌和我们一个模式,是拥有空间,结合经营。价值不在制造上创造出来,而在运营当中创造出来。

    我们原来做预算的时候,我们没有考虑绿色,后来一看边上高盛已经是金级,那我们只能做白金级。所以我们把“中国中心”新楼都改造绿色环保的。

    我们的边上有一个国际金融中心,改造的面积没有郭广昌那么大,已经花了一亿多美金,帝国大厦改造成绿色环保的,花了一亿美金。所以我们碰到的就是贵,整个在空间经营上我们非常简单。

    再一个困难是经营。比如写字楼,全中国在纽约写字楼的租户中,中资企业租的所有的面积,加起来不超过十万平米,我们大概是2万平米的空间,复星集团差不多是16万平米的空间,都要面临经营,所以我们只能以当地市场为主,面临的问题就是经营这一块,这也是现在遇到最大的困难。

    总体来看,这三种模式在纽约,财务投资的模式要买对周期,开发的模式要找对伙伴,经营的模式要舍得花钱。

    举一个例子,我在“中国中心”有一层是俱乐部,俱乐部装修要上档次,一平米要七八千美金,但装修后以后客人到底来多少,在这个时候还是不精确的,我们经常纠结。

    另外,设计非常重要。吃饭是社交的媒介,既然要社交,空间的特殊设计和特色风格,才能吸引客人。所以设计是最重要的,光一个灯光设计都几百万。所以现在我们在那做餐饮,不是为了让大家简单吃饱,得有空间的风格,用这个来吸引当地居民,挑战非常大。

    总之,在美国有这三种模式,如果大家第一次去投,建议采取第一种模式。如果有点开发能力,找到好的合作伙伴,可以做第二种模式。但是尽量避免第三种模式,因为这个东西就像“村里的人能管好国贸”,我不相信。

    中国人在海外投资房地产,优势是钱多人少,决策快,拍脑门快,所以美国人现在知道,这个楼卖给中国人,老板上去拍板就行,不需要看那么多东西。所以我们比较建议大家用前两种模式去做。

    我们当时少不更事,比较年轻,12年前,我们跟拉登较个劲儿,你拆了我们建,而且要把“中国中心”放到最高。现在是“面子”上做到了,“里子”能不能做到最高境界?一年能赚多少钱?最后发展怎么样?还要拭目以待,还希望大家今后去纽约的时候去看看。

     
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